Compare Listings

6 nguyên nhân khiến nổ bong bóng bất động sản trong thập kỉ trước!

6 nguyên nhân khiến nổ bong bóng bất động sản trong thập kỉ trước!

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra 6 nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011.

Trong báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản và dự báo xu hướng phát triển đến Tết Kỷ Hợi 2019 mới đây, HoREA cho biết, có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản trong 30 năm qua. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng chưa có cơ sở để kết luận có quy luật khủng hoảng theo chu kỳ như nhận định trên.

Trên cơ sở phân tích nguyên nhân dẫn tới hai cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007 đến đầu năm 2008, và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011, HoREA cho rằng sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; TP.HCM tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, đã có sự phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thứ tư, đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

HoREA khẳng định những tháng cuối năm 2018 sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản

 

Thứ năm, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, riêng cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 01 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

HoREA đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay.

Theo đó, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng.

Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, khởi nghiệp với 126.859 doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2017, số vốn đăng ký là 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 1,6 lần về số lượng doanh nghiệp, và tăng 2,5 lần về số vốn đăng ký so với năm 2016.

Riêng 06 tháng đầu năm 2018, đã có 52.322 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 516.900 tỷ đồng, trong đó, có 2.600 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 5% tổng số doanh nghiệp và tăng 41,1% so với cùng kỳ năm 2017; GDP cả nước tăng 7,08%; GRDP TP.HCM tăng 7,86% cũng là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý, đảm bảo có thể thực hiện được mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 khoảng 6,5-6,7% mà Chính phủ đã đặt ra.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản; Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 01/01/2019).

Các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn. Lãi suất huy động tiết kiệm hiện nay khá ổn định và có xu thế tăng cao hơn đối với các khoản gửi dài hạn; Lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng giữ trong khoảng 9,3-11%/năm là hợp lý.

“Vấn đề đáng quan ngại là tăng trưởng tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 tăng gần 15% so với năm 2016 và chiếm 18% trong tổng tín dụng, trong đó, có 52,9% tổng tín dụng tiêu dùng cho vay với mục đích mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở (tăng 3,4% so với năm 2016), mà một phần không nhỏ đã chuyển qua kinh doanh bất động sản, cần được quản lý chặt chẽ hơn trong thời gian tới”, Hiệp hội lưu ý.

Cũng theo HoREA, trên thị trường bất động sản hiện nay, có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm quản lý, đó là:

Vẫn còn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng (condotel), và sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực. Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

“Tuy nhiên, cả 2 nhân tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Cơn sốt giá ảo này có gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường bất động sản, kể cả các dự án đất nền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ”, HoREA đánh giá.

Từ những phân tích trên, Hiệp hội khẳng định sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019, do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

theo baodatviet

img

SaigonRealHome

Tận tâm - Uy tín - Nhiệt tình

Related posts

Phân khúc nhà ở tại TP.HCM đang ở đỉnh cao của sự tăng trưởng

  Theo Savills Việt Nam, tại Tp.HCM phân khúc nhà ở đang ở đỉnh cao của...

Continue reading
SaigonRealHome
by SaigonRealHome

TP.HCM: Ngừng làm dự án ở trung tâm, ưu tiên phát triển dự án nhà ở dọc trục Metro

Dự kiến vốn để phát triển nhà ở trong giai đoạn 2016 - 2020 khoảng 316.769 tỷ...

Continue reading
SaigonRealHome
by SaigonRealHome

Quy hoạch Tp.HCM làm khó nhà đầu tư?

Theo tiết lộ của đại diện IMM Group, khi đầu tư vào Việt Nam, các đối tác...

Continue reading
SaigonRealHome
by SaigonRealHome

Join The Discussion

Translate »
Henry&PartnersAssociation - Hotline chuyển động tuyệt đẹp với CSS 3

0938 699 866